PROCEDIMIENTO DE EJECUCION HIPOTECARIA
Ejecución Hipotecaria
En Texas, la mayoría de las ejecuciones hipotecarias de propiedad real no son judiciales, con le excepción de ejecuciones hipotecarias en un préstamo sobre el capital propio de una casa. Esto significa que el prestamista o la compañía hipotecaria pueden proceder contra el comprador de casa sin ninguna orden ni supervisión de una corte. La provocación de una ejecución hipotecaria solo puede ocurrir si el comprador de casa esta en omisión de cumplimiento en su pagare hipotecario. La compañía hipotecaria o prestamista determina si un incumplimiento ha ocurrido basándose en los términos y condiciones resumidos en el convenio hipotecario o escritura de fideicomiso.
A. FORECLOSURE UNDER A DEED OF TRUST
Una escritura en fideicomiso es un instrumento usado para asegurar el pago de una nota que incluye la compraventa de bienes raíces. Este provee las condiciones que pueden provocar las provisiones de incumplimiento para iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria.
I. MUST I BE DELINQUENT BY MORE THAN ONE PAYMENT BEFORE MY MORTGAGE COMPANY CAN INITIATE FORECLOSURE PROCEEDINGS?
Esto depende del lenguaje exacto del convenio hipotecario que firmo al comprar su primera casa. Casi sin excepción todas los pagares (no incluyendo prestamos asegurados de FHA- y VA) estipulan que la deuda se considerara morosa en el momento en que el prestatario falle en pagar cualquier mensualidad. Así que, como un asunto legal estricto, la compañía hipotecaria puede iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria cuando solo un pago este atrasado.
Como asunto practico, sin embargo, la mayoría de las compañías hipotecarias no iniciaran procedimientos de ejecución hipotecaria inmediatamente. Por lo general, primero harán el esfuerzo de comunicarse con prestatario y le pedirán que se ponga al corriente en su cuenta. Si estos esfuerzos fallan, entonces la compañía hipotecaria instituirá los procedimientos de ejecución hipotecaria.
Si su hipoteca es asegurada por FHA o VA, la compañía hipotecaria no puede instituir procedimientos de ejecución hipotecaria hasta que tenga al menos tres abonos morosos.
II. Que debe hacer la compañía hipotecaria para iniciar ejecución hipotecaria en mi casa?
Notificación de incumplimiento
La compañía hipotecaria o el tenedor del gravamen deben primero proporcionarle por correo certificado un aviso escrito. Este debe informarle de su incumplimiento según la escritura en fideicomiso y darle por lo menos veinte días para remediar el incumplimiento. Si falla en remediar el incumplimiento en el periodo de veinte días, la compañía hipotecaria puede entonces declarar el vencimiento del monto total en conformidad con el aviso de aceleración anticipada y puede también anunciar la venta de la propiedad, de acuerdo con la Notificación de Venta. El primer aviso de incumplimiento y el segundo aviso de aceleración anticipada pueden ser combinados en una misma carta.
Notificación de Venta
La compañía hipotecaria debe darle por lo menos veintiún días de aviso de la fecha de la venta de remate. Los 21 días empezaran a contar desde el día en que la compañía hipotecaria le envía el aviso por correo certificado y no desde el día en que lo recibe. Por ley, las ventas de remate solo se llevaran a cabo el primer martes de cada mes. Aunque el primer martes sea día festivo, la venta se considerara valida.
III. Correo Certificado
La única obligación de la compañía hipotecaria bajo la ley es enviarle los avisos, apropiadamente dirigidos, a usted en el correo por correo certificado. Si usted se niega a recibir los avisos dirigidos apropiadamente a usted, usted simplemente no sabrá de las acciones que la compañía hipotecaria ha tomado. Siempre debe aceptar cualquier correo certificado que reciba de parte de la compañía hipotecaria. El rechazar el correo certificado no lo protege como dueño de vivienda.
El aviso por correo certificado debe informarle que su propiedad será vendida al publico en una subasta que se llevara acabo entre 10:00 A.M. y 4:00 P.M. en el primer martes de el mes. La venta no debe empezar antes de la hora indicada en el aviso de venta y tampoco deben pasar más de tres horas después de la hora indicada.
V. Anunciando la Venta en el Tribunal
Además de enviarle el aviso a usted, la compañía hipotecaria o el tenedor del gravamen debe anunciar la venta de remate por lo menos 21 días antes en la puerta del tribunal del condado en el cual la propiedad este ubicada y debe también registrar una copia del aviso en la oficina del secretario del tribunal.
VI. Derecho a Rescate
Texas no le brinda ningún derecho de rescatar su propiedad después de una venta de ejecución hipotecaria excepto si la propiedad se esta vendiendo por una entidad de impuestos por falta de contribución predial. El comprador de la propiedad subastada no esta bajo obligación de volver a vender la propiedad después de una venta de ejecución hipotecaria.
VII. Tengo que salirme de la propiedad antes de la fecha de la Venta de Ejecución Hipotecaria?
No tiene que salirse de la propiedad antes de la venta de ejecución hipotecaria. Si usted todavía permanece en la propiedad después de la venta de ejecución hipotecaria, el comprador en la venta de ejecución hipotecario no puede simplemente sacarlo. El comprador debe darle notificación de 3 días para desalojar la propiedad. Si no abandona la propiedad en el tiempo brindado por el comprador, este puede presentar una demanda de desalojo contra usted ante el juzgado de desalojo por medio de un agente de policía. Estos documentos le explicaran que debe hacer para pedir una audiencia.
VIII. Tengo derecho a vender mi propiedad antes de una Venta de Ejecución Hipotecaria?
Usted tiene el derecho de vender la propiedad antes de una venta de ejecución hipotecaria. Claro, una vez que el acreedor hipotecario ha acelerado anticipadamente la deuda, esta en su derecho de exigir el pago del monto total y puede negarse a permitir que usted recupere la hipoteca cubriendo solo el abono moroso.
IX. Qué son mis opciones en caso de enfrentarme con una Ejecución Hipotecaria?
Uno- Si desea quedarse con su casa, primero debe intentar llegar a un acuerdo de reinstitución con la compañía hipotecaria. Usted debe actuar en cuanto se atrase con su abono y no esperar hasta tener una morosidad de varios meses. Muchas compañías hipotecarias negociaran un acuerdo de reinstitución con términos que le permitirán al comprador reanudar sus abonos mensuales futuros y a la vez pagar la deuda atrasada en el transcurso de unos meses.
Dos- Puede solicitar que se le declare en bancarrota (tipo Capitulo 13) antes de la venta y quedarse con su casa, siempre y cuando disponga de suficiente ingreso mensual como para cumplir con sus abonos cuando se venzan y a la vez pagar una cantidad adicional cada mes para cubrir la deuda atrasada. Solo debe declararse en bancarrota si ha intentado llegar a un acuerdo de reinstitución con la compañía hipotecaria y esta no esta dispuesta a aceptar un acuerdo con el que usted pueda cumplir. Al declararse en bancarrota, usted propondrá un plan ante un juzgado tribunal para pagar toda la deuda atrasada en un periodo que no excederá cinco años. El que usted pueda declararse en bancarrota también dependerá de el numero total de deudas tenga.
Tres-, Usted puede vender su casa, siempre y cuando lo haga antes de una venta de ejecución hipotecaria. Esto requerirá que examine la escritura de fideicomiso para ver si requiere permiso de la compañía hipotecaria para aprobar cualquier venta o el crédito del comprador. Si ha acumulado una cantidad considerable de capital propio de la vivienda y ha llegado a la conclusión de que no podrá cumplir con las mensualidades futuras, debe pensar seriamente en vender la vivienda con el fin de aprovechar algo de ese capital.
Si usted decide vender, debe consultar con un agente de bienes raíces con relación al valor de su casa y el precio que necesita para una venta rápida. Si usted vende la propiedad a alguien que tan solo asumirá la hipoteca pero que no pagara el monto total de la deuda, sepa que usted sigue siendo responsable por la deuda en el acuerdo hipotecario. Esto significa que si el comprador no cumple con algún abono futuro, el acreedor hipotecario tiene el derecho de exigir el abono no tan solo de la persona que asumió el préstamo, si no de usted también.
Cuatro- Diríjase a la compañía hipotecaria y pregunte si puede aceptar una escritura de propiedad en lugar de ejecución hipotecaria. Usted debe considerar esta opción solo si usted ha decidido que simplemente no puede quedarse con su casa y no tiene suficiente capital como para que la venta valga la pena. Si elije esta opción, trate de que la compañía hipotecaria acuerde que la escritura en lugar de ejecución hipotecaria se aceptara por la entera y completa satisfacción de la deuda. Si la escritura en lugar de ejecución hipotecaria no especifica que esta en satisfacción completa de la deuda, usted seguirá responsable por cualquier adeudo.
Cinco- El 24 de abril de 1996, el Congreso dio fin al programa de hipotecas asignadas por HUD. Desde el primero de mayo de 1996, los dueños de vivienda con hipotecas que enfrentan ejecución hipotecaria por razones fuera de su control ya no pueden solicitar ayuda directamente bajo HUD.
X. Tengo derechos adicionales si mi hipoteca es asegurada por FHA o VA?
Si su hipoteca asegurada por FHA esta en mora después del primero de marzo de 1997, el prestamista debe dar al dueño de casa notificación de pago moroso antes del último día del primer mes de incumplimiento. El prestamista debe revisar todas los prestamos morosos por 3 meses para determinar si hay opciones de mitigación de perdida apropiadas para ayudar a prevenir la ejecución hipotecaria (vea abajo). La consideración de opciones de mitigación debe ser documentada antes de que el prestamista inicie la ejecución hipotecaria.
"Opciones de "mitigación perdida" para préstamos aseguradas por FHA incluyen lo siguiente:
- Aplazamiento o Indulgencia de Morosidad: Si el prestatario ha pasado por una reducción de ingreso involuntaria o un aumento de gastos de mantenimiento y el prestamista determina que el prestatario tiene una habilidad razonable de pagar bajo los términos de un acuerdo especial de aplazamiento o indulgencia de morosidad el prestamista puede entrar a un acuerdo de pagos reducidos o suspendidos por un periodo de hasta 18 meses desde la fecha del abono mas moroso pero la reducción total no debe exceder el equivalente de 12 meses con la tasa de pagos regular (PITI). El acuerdo debe ser firmado no antes de 120 días y no después de 210 días desde la fecha del abono más moroso. El prestamista puede entrar en un acuerdo de abstención especial aunque los procedimientos de ejecución hipotecaria hayan empezado pero en estos casos pueden requerir que el prestatario pague los costos de ejecución hipotecaria.
- Modificación de Hipoteca: El prestamista puede consentir con una modificación de la hipoteca existente independientemente de la razón por el incumplimiento. Una modificación puede eliminar la cuenta morosa posibilitando su pago en el transcurso restante de la hipoteca o en un plazo que no exceda 30 años (lo cual también pudiera reducir los abonos futuros).
- Reclamaciones Parciales: Si el prestatario esta por lo menos 4 meses atrasado pero el total de la cuenta morosa no excede el equivalente de 12 abonos regulares, y el dueño de la casa es capaz de reanudar las mensualidades completas de hipoteca (y un acuerdo de abstención especial o acuerdo de modificación del préstamo no resuelve la morosidad), el prestamista puede solicitar un reclamo a HUD por el pago de la morosidad. HUD le paga al prestamista la cantidad morosa y el dueño de la casa le da a HUD una hipoteca sin interés por esa cantidad. La hipoteca de HUD puede proveer un pago específico en el futuro pero no puede exigir pago hasta que se efectué un traspaso de posesión o hasta la liquidación completa de la primera hipoteca.
- Venta Pre-Ejecución Hipotecaria: Si el dueño de la casa ha acumulado 2 abonos morosos y no puede de ninguna otra manera resolver la falta, el prestamista puede ofrecer al dueño de la casa 90 días para ejercer la opción de una venta pre-ejecución hipotecaria durante cuyo tiempo el prestamista puede perdonar el abono de la hipoteca y puede ofrecer asistencia hacia los costos pagados por el vendedor. HUD requiere en estos casos que el precio bruto de la venta sea de por lo menos el 95% del valor de la casa en las condiciones "as-is" ("como-esta").
- Escritura en Sustitución: Un traspaso voluntario de la propiedad al prestamista para evitar ejecución hipotecaria puede ser considerada cuando el dueño de casa esta en incumplimiento y no califica para ninguna otra opción de mitigación de perdida o al malograrse una venta de pre-ejecución hipotecaria. Si la escritura en sustitución se hace oportunamente, debe ser en satisfacción completa de la hipoteca asegurada por FHA pero debe cerciórese antes de firmar. Si hay un segundo o subsiguiente gravamen puede ser que esta opción no sea disponible o, si es disponible, la escritura en sustitución no eliminaría la responsabilidad del dueño de la casa de las deudas aseguradas por un segundo o subsiguiente gravamen.
Si su hipoteca esta asegurada por FHA, usted tiene derecho absoluto a la restauración de la hipoteca hasta la fecha de la venta de ejecución hipotecaria si ofrece la cantidad completa de la cuenta morosa, recargos de tardanza, honorarios de abogado, y otros costos de venta de ejecución hipotecaria contraídas antes del pago.
Al incurrir en morosidad en su préstamo de hipoteca asegurada por la Administración de Veteranos, la Administración de Veteranos tiene la opción de liquidar la deuda y convertirse en su prestamista y extenderle un alivio por medio de un aplazamiento de morosidad. Sin embargo, es extremadamente raro que la Administración de Veteranos haga esto. Puede recurrir a la Administración de Veteranos para esta ayuda pero seria prudente intentar ejercer todas sus otras opciones también, ya que esta ayuda probablemente se le negara. Si usted sigue tras esta opción, seria preferible que busque la ayuda de su Congresista, ya que el extender esta ayuda se deja completamente a la discreción de la Administración de Veteranos.
Cómo se dividen las recaudaciones de una venta de ejecución hipotecaria?
Después de la venta, las recaudaciones se usaran para pagar cualquier gasto o comisiones de publicidad, el principal, interés, y honorarios de abogados debidos en el pagare según se delinean en el mismo. Cualquier saldo restante será para el prestamista o el dueño de la casa. Si las recaudaciones no son suficientes para saldar el pagare, honorarios de abogado, y costos de publicidad, el prestamista puede demandar al prestatario por la diferencia. Esto se llama una demanda de deficiencia.
XI. Hay consecuencias que resultan de una Venta de Ejecución Hipotecaria?
Si, hay varias consecuencias posibles.
Una- Usted será responsable por cualquier deficiencia que resulte de la venta. En otras palabras, si su propiedad se vende en la venta de ejecución hipotecaria por menos de la cantidad del adeudo, la compañía hipotecaria puede solicitar una demanda dentro de dos años de la venta de ejecución hipotecaria para pedir un fallo de deficiencia para recaudar el saldo pendiente. En dicho caso puede usted presentar evidencia del valor de mercado justo de la propiedad a partir de la fecha de la venta. Si la corte determina que el valor de mercado justo es más alto que el precio de venta, ese precio mas alto se usara para determinar si se debe una cantidad de deficiencia.
Si un fallo judicial ejecuta el gravamen y ordena la venta de ejecución hipotecaria y la propiedad se vende por una cantidad menor a la cantidad del adeudo hipotecario resultando en que sigue debiendo dinero, el prestatario puede, dentro de 90 días de la venta, iniciar una demanda en la corte del distrito donde la propiedad este ubicada para mostrar evidencia de que el valor de mercado justo es mas alto que el precio de ejecución hipotecaria. Si logra comprobar que el valor del mercado es más alto, tal precio será usado para determinar si sigue debiendo dinero.
Dos- Hay posibles consecuencias que resultan de una ejecución hipotecaria en su casa, aunque el IRS no las impone estrictamente. El IRS les requiere a los prestamistas enviar la Forma 1099-A, Declaración de Adquisición o Abandono de Propiedad Asegurada, al IRS y al comprador. Estas formas incluyen la fecha en que el prestamista adquirió la propiedad o se dio cuenta de que fue abandonada, el saldo del principal, el monto del avaluó, y una descripción de la propiedad. El prestamista declara en la forma si el comprador sigue siendo responsable por la deuda.
Las implicaciones de los impuestos varían dependiendo de si el prestamista consigue un fallo por deficiencia. Si consigue tal fallo, usted no deberá ninguna cantidad de impuestos al IRS porque el prestamista no le ha perdonado la deuda.
Sin embargo, si el prestamista no lo demanda (en otras palabras, perdona la deuda), la diferencia entre el valor de mercado justo de la propiedad (no necesariamente la cantidad pagada en la venta de ejecución hipotecaria) y la cantidad que usted debe representa un "ingreso" para usted. (El IRS casi siempre supone que el valor de mercado justo es el precio pagado en la venta de ejecución hipotecaria.)
Por ejemplo, si usted debe $60,000.00 en una propiedad con valor de mercado justo de $50,000.00 que se vende en una venta de ejecución hipotecaria por $40,000.00, el ingreso para usted es la diferencie entre el valor de mercado justo ($50,000.00) y la deuda total que debe ($60,000.00). De esta manera, en este ejemplo, usted tendría un ingreso de $10,000.00.
Hay dos excepciones importantes que lo absuelven de pagar impuestos en la cantidad que quedo debiendo. Si solicita que se le declare en bancarrota o es técnicamente insolvente al tiempo de la venta, no es responsable por ninguna cantidad de impuesto. In casi todo caso, un individuo que tiene una propiedad que se vende en una venta de ejecución hipotecaria que no esta cumpliendo con las mensualidades debe poder demostrar que es insolvente al tiempo de la venta.
Los impuestos se deben por el año en que la deuda se perdona. La deuda es perdonada cuando el periodo determinado por ley de prescripción termina (dos años de la fecha de la venta de ejecución hipotecaria) o, cuando el prestamista registra una Forma 1099 indicando que la deuda es perdonada.
Estas implicaciones de los impuestos aplican a ejecuciones hipotecarias de casas. Las implicaciones de los impuestos de ejecuciones hipotecarias de propiedad de renta son diferentes, y usted tendrá que consultar con un contador o abogado de impuestos.
Tres- La compañía hipotecaria puede reportar la ejecución hipotecaria a una agencia de reportes de crédito. Esto resultara en una puntuación más baja en su historial de crédito lo cual le podrá afectar cuando usted busque otros préstamos de crédito. La ejecución hipotecaria puede permanecer en su reporte de crédito por 7 años desde la fecha de la ejecución hipotecaria o desde la fecha de cualquier fallo por deficiencia. Después de 7 años la información debe ser removida de un reporte de crédito como algo "obsoleto".
Cuatro- Si su hipoteca fue asegurada por FHA o VA, estas entidades pueden intentar de cobrar cualquier adeudo que haya resultado de una venta de ejecución hipotecaria refiriendo la deuda al IRS para interceptar reembolsos de impuestos futuros o otros fondos que se le deben por el gobierno federal.
XII. Tengo derechos adicionales si compro mi casa del Servicio de Viviendas de Agricultores Rurales?
Si, usted tiene derechos importantes y remedios que pueden ayudarle a salvar su casa. Dependiendo de sus circunstancias, usted puede calificar por una moratoria de sus pagos o crédito de interés adicional. Con una moratoria, sus pagos pueden ser demorados por hasta dos años. Si califica por crédito de interés adicional, sus abonos serán reducidos. Usted debe primero hablar con su supervisor del condado tocante a una moratoria o crédito de interés adicional.
B. EJECUCION HIPOTECARIA BAJO UN CONTRATO DE ENTREGA DE ESCRITURA
I. Un contrato de entrega de Escritura es un instrumento usado para comprar y vender propiedad real. Es un contrato en el cual el comprador paga por una porción de tierra pagando abonos mensuales en el plazo de unos años. Al pagar el monto total, el Comprador recibe una escritura en garantía de titulo y el titulo de la propiedad. Hasta que el contrato se pague por completo el comprador no tiene derechos de posesión de la propiedad.
II. Que causa la ejecución hipotecaria en un Contrato de Entrega de Escritura?
El fallar en hacer hasta un solo pago o por incumplimiento con los términos del contrato de entrega de escritura puede causar le ejecución de las provisiones por incumplimiento.
III. Qué debe hacer el Vendedor para iniciar una ejecución hipotecaria en mi casa?
El Vendedor debe enviar una notificación de incumplimiento de tipo muy específica al comprador. Esta notificación debe ser 1) escrita, 2) enviada por correo registrado o certificado, con solicitación de regreso de recibo. Esta notificación debe ser conspicua e imprimada con caracteres de 14-puntos en negritas o letras de caracteres mecanografiados en mayúsculas de 14-puntos, y debe incluir en una hoja separada la declaración:
USTED NO ESTA CUMPLIENDO CON LOS TERMINOS DEL CONTRATO PARA COMPRAR SU PROPIEDAD. DE NO SER QUE PROCEDA SEGÚN SE ESPECIFICA EN ESTA NOTIFICACION PARA (FECHA) EL VENDEDOR TIENE EL DERECHO DE TOMAR POSESION DE SU PROPIEDAD.
NOTIFICACION
(a) La notificación también debe:
(1) Identificar y explicar el remedio que el vendedor intenta imponer;
(2) Si el comprador ha fallado en abonar a tiempo, especificar:
(A) La cantidad en mora, detallada en cantidades de principal e interés;
(B) Cualquier cargo adicional reclamado, como cargos de tardanza o honorarios de abogado; y
(C) El periodo al cual la morosidad y cargos adicionales se adjudican y
(3) Si el comprador ha fallado en cumplir con un término del contrato, identificar el término que fue infringido y la acción requerida para remediar la infracción.
(b) Notificación por correo se brinda cuando se envía a la residencia del comprador o lugar de negocio.
IV. Qué pasa si no puedo ponerme al corriente con mis abonos ni remediar el incumplimiento?
El vendedor puede cancelar su contrato si ha pagado menos del 40% de la cantidad que se debe o ha hecho menos de 48 pagos en el contrato. El vendedor debe enviar notificación al comprador si es su intento imponer el remedio de cancelación y el comprador tiene 30 días para remediar la falta. Si el comprador falla en remediar el incumplimiento, el vendedor puede cancelar el contrato y tomar posesión de la propiedad. Esto normalmente se hace por medio de un procedimiento de desalojo si el contrato permite posesión por tolerancia al no remediar el incumplimiento.
V. Qué si he pagado el 40% o mas de la cantidad debida o he hecho mas de 48 pagos?
Si usted llega a faltar después de pagar mas del 40% de la cantidad debida o si ha hecho mas de 48 pagos, el vendedor debe enviarle notificación al comprador dándole al comprador 60 días después de la notificación para remediar la falta. Si usted no puede remediar la falta, al vendedor se le brinda el poder de vender por medio de un fideicomisario el interés del comprador en la propiedad. El vendedor debe anunciar, registrar, y despachar la notificación de venta según estipulado por una ejecución hipotecaria bajo la Escritura de Fideicomiso.
C. EJECUCION HIPOTECARIA EN PRESTAMO SOBRE EL PATRIMONIO DE MI CASA
Qué pasara si mi compañía hipotecaria decide iniciar ejecución hipotecaria en mi préstamo sobre el patrimonio de mi casa?
(1) Su compañía hipotecaria primero debe brindarle una notificación escrita de su incumplimiento por correo certificado. Este aviso debe informarle de su falta y darle por lo menos veinte días para remediar la falta. Si usted falla en remediar la falta entre el periodo de veintiún días, la compañía hipotecaria puede acudir al tribunal para una orden que permita una ejecución hipotecaria.
(2) Si su compañía hipotecaria acudiera a un tribunal para solicitar el permiso para una ejecución hipotecaria, ellos enviarían una solicitud a usted por medio de correo certificado y de primera clase. Entonces se requiere que registre una respuesta con el tribunal antes de las 10:00 AM en el primer lunes después de el vencimiento de 38 días después de la fecha del envió de la solicitud y notificación a usted. Usted puede incluir en su respuesta una negación general o refutar cualquier cantidad de temas en la aplicación de ejecución hipotecaria que la compañía hipotecaria implico. Debe registrar su respuesta, que debe incluir su domicilio de envío, con el Secretario de Tribunal, y también debe enviar su respuesta a la compañía hipotecaria.
(3) Si no responde a la solicitud para orden de ejecución hipotecaria para la fecha de tope, el tribunal dará la orden a la compañía hipotecaria para vender su casa en una venta de ejecución hipotecaria. Si registra una respuesta, el tribunal programara una audiencia para determinar si concede una orden permitiendo una ejecución hipotecaria. En la audiencia, la corte le concederá la orden si determina que usted tiene una deuda, la deuda es un préstamo sobre el patrimonio de su casa, usted esta en incumplimiento, y a usted se le brindo la notificación requerida para remediar la falta y acelerar la deuda.
(4) Si la corte concede la orden para una ejecución hipotecaria, la compañía hipotecaria le dará una notificación de 21 días de la venta de la propiedad enviándole a usted, por correo certificado, notificación escrita de la venta, incluyendo una declaración de la fecha más temprana en que la venta puede empezar.
Texas no le da a usted el derecho de rescatar la propiedad después de la venta de ejecución hipotecaria excepto si la propiedad se vende por una entidad de impuestos por falta de pagos de impuestos. El comprador de la venta no esta bajo ninguna obligación de volver a venderle la propiedad después de la venta de ejecución hipotecaria.
No tiene que mudarse antes de la venta de ejecución hipotecaria. Si usted todavía permanece en la propiedad después de la venta de ejecución hipotecaria, el comprador en la venta de ejecución hipotecario no puede simplemente sacarlo. El comprador primero debe darle una notificación de 3 días para desalojar el establecimiento. Si no desaloja dentro del tiempo brindado por el comprador, el comprador debe solicitar una orden de desalojo con la corte de juzgado de paz. Usted recibirá una copia de los documentos de desalojo del agente de policía. Estos documentos le dirán que debe hacer para pedir una audiencia.
Así es que, que son sus opciones si se enfrenta con una ejecución hipotecaria?
Uno- Si desea quedarse con su casa, primero debe intentar de llegar a un acuerdo de reinstitución con la compañía hipotecaria. Usted debe hacer esto en cuanto se atrase con sus pagos y no esperar hasta que tenga muchos abonos morosos. Muchas compañías hipotecarias entraran en un acuerdo de reinstitución en términos que permiten que el comprador reasuma mensualidades en el futuro y pague la cuenta morosa en un periodo de unos meses.
Dos- Usted puede solicitar que se le declare en bancarrota (tipo Capitulo 13) antes de la venta y quedarse con su casa, siempre y cuando tenga ingreso mensual suficiente para pagar las mensualidades cuando se venzan y además pagar una cantidad adicional cada mes en el adeudo. Usted debe recurrir a bancarrota solo si ha intentado llegar a un acuerdo de reinstitución con la compañía hipotecaria y esta no esta dispuesta a aceptar un acuerdo con el que usted pueda cumplir. Con una declaración de bancarrota, usted propondrá un plan a la corte en el cual usted delineara la manera en que pagara el saldo moroso en un periodo que no exceda cinco años. El que la declaración de bancarrota sea posible también dependerá de cuantas otras deudas tenga.
Tres- Usted puede vender su casa, siempre y cuando logre hacerlo antes de la venta de ejecución hipotecaria. Esto requiere que examine la escritura de fideicomiso para ver si requiere permiso de la compañía hipotecaria para aprobar cualquier venta o el crédito del comprador. Si usted tiene capital propio considerable en su casa y ha decidido que no puede hacer pagos mensuales en el futuro, usted debe considerar seriamente vender con el fin de aprovechar parte de su capital propio. Si usted decide vender, debe consultar con un agente de bienes raíces que pueda darle asesoria con relación al valor de su casa y el precio que necesita para una venta rápida.
DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Los relatos ofrecidos aquí son ofrecidos con el mero propósito de ilustrar un ejemplo. Cualquier semejanza a un negocio, prestamista, o compañía en particular es estrictamente coincidencial y sin intención.